Bausparvertragsrecht

Bausparverträge zur Immobilienfinanzierung und Altersvorsorge - rechtliche Fachkentniss erforderlich.


Bausparverträge dienen Verbrauchern in aller Regel dazu, eine Anschaffung – in der Regel den Erwerb einer Immobilie – zinsgünstig zu ermöglichen. Teilweise werden sie auch zur Altersvorsorge verwendet. Dabei werden von Bausparkassen unterschiedliche Modelle und Konditionen angeboten. Gemeinsam ist allen Bausparverträgen, dass sie eine Kombination aus Sparvertrag und Darlehensvertrag sind.


Altverträge haben in der Regel eine hohe Verzinsung

Bausparkassen bieten Bausparverträge seit vielen Jahren an. Dabei orientiert sich die Verzinsung der Bausparguthaben jeweils am aktuellen Zinsumfeld. Dieses lag in den letzten 40 Jahren durchgängig höher als die derzeitigen Marktzinsen. Diese Garantiezinsen sind – ähnlich wie bei Versicherungen – für Bausparkassen aktuell schwer zu erwirtschaften, weswegen sie versuchen, Altverträge zu kündigen. Für Bausparer wiederum sind diese Bausparverträge eine lukrative Anlageform, da sie in der Regel deutlich über den aktuellen Konditionen für Tages- und Festgelder liegt.


Kündigungswelle bei Altverträgen

Aufgrund des niedrigen Zinsumfeldes sind Bausparkassen zuletzt dazu übergegangen, alte Bausparverträge flächendeckend vorzeitig zu kündigen, insbesondere wenn Sie seit langem zuteilungsreif waren. Kunden bekommen dabei von der Bausparkasse ohne weitere Erläuterung eine Mitteilung, dass ihr Bausparvertrag gekündigt wurde und erhalten eine Abrechnung zugesandt. Teilweise wird sogar unverlangt ein Verrechnungsscheck über die abgerechnete Summe zugesandt.


Zulässigkeit der Kündigung ungeklärt

Ob die Bausparkasse überhaupt berechtigt ist, Altverträge zu kündigen, ist derzeit aber nicht klar. Eindeutig entschieden wurde dies von Obergerichten bislang nur in den Fällen, in denen die Bausparsumme bereits erreicht oder überschritten wurde. In diesen Fällen kann der Bausparer kein Darlehen mehr abrufen und die Bausparkasse soll – mit unterschiedlichen Begründungen - berechtigt sein, den Altvertrag zu kündigen.


Bausparsumme nicht erreicht – Kündigung unzulässig

Offen ist jedoch, ob Bausparkassen auch Altverträge kündigen dürfen, deren Bausparsumme noch nicht erreicht ist. In diesen Fällen hat der Bausparer immer noch das Recht, das Bauspardarlehen abzurufen, weswegen immer mehr Gerichte dazu übergehen, das Kündigungsrecht der Bausparkassen abzulehnen.


Verpflichtung zum Abruf von zuteilungsreifen Bausparverträgen?

In Konstellationen, in denen der Bausparvertrag zur Refinanzierung eines Darlehens dient, werden Kunden daneben in letzter Zeit dazu gedrängt, das Bauspardarlehen aus Altverträgen abzurufen, obgleich das neue Darlehen eine Verzinsung vorsieht, die deutlich über den aktuellen Konditionen liegt. In diesen Fällen entsteht für den Kunden dadurch ein Schaden.

Eine Verpflichtung zum Abruf von Bauspardarlehen ist jedoch regelmäßig weder vertraglich noch gesetzlich geregelt. Das Vorgehen der Bausparkassen ist daher auch in diesen Fällen unzulässig.


Widerspruch kann erfolgreich sein

Kunden von Bausparkassen sollten dieses Vorgehen nicht widerspruchslos akzeptieren. Im Rahmen unserer langjährigen Expertise beraten wir Privatpersonen über Ihre rechtliche Position in solchen Fällen und schlagen erfolgversprechende Maßnahmen vor. Kontaktieren Sie uns!


Gut zu wissen:

1Kündigung, Widerspruch
Diverse Bausparkassen kündigen derzeit flächendeckend alte, hochverzinsliche Bausparverträge, da sie im aktuellen Zinsumfeld für sie wirtschaftlich nachteilig sind. Falls die -> Bausparsumme schon vollständig angespart ist, soll dies zulässig sein. Manche Bausparkassen kündigen aber auch Verträge, die schon länger zuteilungsreif sind, wenn der Bausparer kein Darlehen in Anspruch genommen hat. Ob dies zulässig ist, aber jedoch höchst zweifelhaft. Hiergegen lohnt häufig ein Widerspruch.
Keine Abnahmeverpflichtung von Darlehen für Verbraucher aus einem mit einer Bausparkasse abgeschlossenen Bausparvertrag
2Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Bausparverträge werden von den Gerichten als Darlehensverhältnisse betrachtet, in welchem die Rollen von Darlehensgeber und –nehmer während der Laufzeit wechseln. Während der Ansparzeit (Sparphase) ist die Bank in der Rolle des Darlehensnehmers, da sie die Sparraten des Bausparers annimmt. In der Darlehensphase, d.h. nach Abruf des Bauspardarlehens durch den Bausparer, ist dieser Darlehensnehmer. Mit der Begründung, dass die Bank in der Ansparphase der Darlehensnehmer ist, versuchen Bausparkassen in letzter Zeit, alte – für den Kunden lukrative – Bausparverträge vorzeitig zu kündigen. Sie berufen sich dabei auf das Kündigungsrecht nach § 489 BGB, wonach Darlehen nach 10 Jahren gekündigt werden können, wenn in dieser Zeit der Sollzins gebunden war.

Gerichte haben jedoch zuletzt entschieden, dass dies nicht zulässig ist.
Gericht hält Kündigung von Bausparverträgen nach 10 Jahren für unzulässig

3Darlehensphase
Nach Erreichen der Mindestsparsumme sowie nach Ablauf einer Wartefrist, wird dem Bausparer das Darlehn zugeteilt, d.h. er kann ab diesem Zeitpunkt jederzeit die Auszahlung des Bauspardarlehens verlangen. Für das Bauspardarlehen sind die bei Abschluss des Bausparvertrages gesicherten Zinsen zu zahlen, es wird auf Grundlage eines Tilgungsplans zurück geführt. Häufig sind Sonderkündigungsrechte eingeräumt.
4Absicherung durch Risikolebensversicherung
Ein Bauspardarlehen kann durch eine Risikolebensversicherung abgesichert werden. Hierdurch wird der Versicherungsnehmer bzw. dessen Erben davor geschützt, dass die Bank im Falle eines Zahlungsengpasses nach dem Tod des Bausparers das Darlehen kündigt. Kann der Darlehensnehmer nicht mehr zahlen, übernimmt die Versicherung die noch offenen Darlehensbeträge für den Fall, dass der Darlehensnehmer stirbt. Die Kosten dieser Risikolebensversicherung trägt der Bausparer.
5Ansparzeit, Sparphase
Nach Abschluss des Bausparvertrages spart der Bausparer die vertraglich vereinbarte -> Bausparsumme (z.B. EUR 100.000) an. Der Bausparer bestimmt dabei den Regelsparbetrag, d.h. die Zahlungsweise- und höhe der Sparraten. Häufig werden Bausparverträge mit der vermögenswirksamen Leistungen des Arbeitgebers kombiniert. Der Sparzins liegt dabei regelmäßig unter dem Zinssatz von z.B. Tages- oder Festgeldern, da hiermit das Recht finanziert wird, zu einem späteren Zeitpunkt ein Darlehen mit vorab festgelegten Konditionen von der Bausparkasse abzurufen.
6Begrenzung von Einzahlungen
Aufgrund des aktuell niedrigen Zinsumfeldes sind alte Bausparverträge eine attraktive Anlagemöglichkeit, da die Guthabenzinsen vertraglich garantiert sind und dadurch nicht – wie etwa bei Tagesgeldern - den Marktzinsen angepasst werden können. Aus diesem Grunde ist in vielen Bausparbedingungen festgelegt, dass die Bausparkasse nicht verpflichtet ist Einzahlungen anzunehmen, die über den Regelsparbetrag hinaus gehen.
7Abschlussprovision, Abschlusskosten
Bausparer „erkaufen“ sich mit geringen Guthabenzinsen auf ihr Bausparguthaben einen niedrigen Darlehenszins. Da die Verzinsung der eingezahlten Beträge niedrig ist, droht Bausparern in den ersten Jahren durch Abschlusskosten wie z.B. eine zusätzlich zu zahlende Provision (häufig 1-2% der Bausparsumme) ein Minusgeschäft.
8Zuteilung, zuteilungsreif
Zuteilungsreif ist der Bausparvertrag, wenn die Bausparkasse die grundsätzliche Freigabe des Bauspardarlehens erklärt. Im Zeitpunkt der Zuteilung kann der Bausparer über das Sparguthaben und das Darlehen verfügen und damit z.B. eine Immobilie erwerben. Die Kriterien der Zuteilungsreife sind in den Allgemeinen Bausparbedingungen für Bausparverträge festgelegt und variieren je nach Tarif und Bausparkasse, umfassen aber jedenfalls eine Regelung über
  • das Mindestguthaben
  • die Mindestvertragsdauer
  • die Mindestbewertungszahl
  • die Mindestsparzeit
9Bausparsumme, Mindestbausparsumme
Die Bausparsumme ist der vertraglich festgelegte Betrag, über den der Bausparer bei Zuteilung verfügen kann. Er stellt dabei die Summe aus Bauspargutachten und Darlehen dar. Im Rahmen der Ansparphase sollte üblicherweise eine Mindestbausparsumme von 40-50% erreicht werden.

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