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Erfolg für Bausparer: LG Karlsruhe erklärt Kündigung von Bausparvertrag für unwirksam
11. Januar 2016
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Vorfälligkeitsentschädigung: BGH fordert Berücksichtigung bei Sondertilgungsrechten

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Mit seinem Urteil vom 19. Januar 2016 (Az.: XI ZR 388/14) hat der BGH festgestellt, dass es unzulässig ist, wenn Banken bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung die Möglichkeit von Sondertilgungen durch den Kreditnehmer unberücksichtigt lassen.

Hintergrund der Entscheidung ist, dass Banken bei der Kündigung eines Immobiliardarlehens (d.h. der finanzierte Hauskauf besichert durch eine Grundschuld oder Hypothek auf dem Grundstück) in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, falls die Auflösung/Kündigung des Kredites während der sogenannten Zinsbindungsfrist erfolgt.

In dem Verfahren hatte eine Sparkasse eine Klausel in ihren Vertrag aufgenommen, nach der „zukünftige Sondertilgungsrechte im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlungen bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt [werden]“.

Dies hat der BGH als einen Verstoß gegen § 307 Abs. 3 BGB angesehen, da diese besondere Vereinbarung eine „von Rechtsvorschriften abweichende Regelung“ darstelle. Nach § 490 Abs. 2 BGB habe der Darlehensnehmer bei der vorzeitigen Kündigung nur den Schaden zu ersetzen, der aus einer „rechtlich geschützten Zinserwartung resultiert.“

Bewertung

Vereinfacht ausgedrückt bedeutet die Entscheidung, dass die Bank nur den Teil der Kreditzinsen als Schaden geltend machen darf, den sie berechtigter Weise erwarten kann. Da in den meisten Kreditverträgen für Hausfinanzierungen jährliche Sondertilgungen von 5-10% (in der Regel begrenzt auf 50% der Darlehenssumme) vereinbart sind, hat die Bank je nach Länge der Laufzeit keinen festen Anspruch auf Zinsen in Höhe bis zur Hälfte des Darlehens. Bei der vorzeitigen Auflösung muss sie dies berücksichtigen. Dies kann im Ergebnis mehrere Tausend Euro zugunsten des Kreditnehmers ausmachen.

Gleiches dürfte für die Fälle gelten, in denen der Kreditnehmer das vertragliche Recht hat, den Tilgungsanteil zu verändern (d.h. eine regelmäßige Tilgung von z.B. 1% auf 5% zu erhöhen), denn auch hier kann die Bank nicht von einem festen Zinsanspruch ausgehen.

Kreditnehmer sollten daher jetzt

  1. prüfen, ob in ihren Verträgen eine ähnliche Bestimmung wie die vor dem BGH entschiedene Klausel der Sparkasse enthalten ist.
  1. Falls das Darlehen vorzeitig aufgelöst/gekündigt werden soll, sollte die Bank angeschrieben und um eine Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung gebeten werden.
  1. Diese Berechnung sollte von Fachleuten überprüft werden. Im Streitfalle sollte anwaltlicher Beistand eingeholt werden.
  1. Dasselbe gilt, falls das Darlehen eventuell schon vor längerer Zeit vorzeitig aufgelöst wurde. Ansprüche auf eine Nachberechnung der Vorfälligkeit verjähren regelmäßig innerhalb von 3 Jahren ab Kenntnis.